记者：近期，物业纠纷问题引发社会广泛关注，特此诚邀您就司法实践中亟待统一的法律适用难点等问题作以解析，旨在为全国法院审理此类案件提供理论参考与实务指引。

王利明：好的，物业纠纷问题关乎重大民生问题，涉及广大业主合法权益的维护，的确应该引起各界重视。

记者：开发商未依法履行招投标程序，直接指定物业服务企业的，将产生哪些法律后果？

王利明：根据现行法律规定，住宅物业建设单位未通过公开、公平、公正的招投标程序选聘物业服务企业的，所签订的前期物业服务合同原则上应被认定为无效。

根据民法典第一百四十三条第三项规定，民事法律行为有效须以“不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”为前提；《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。”该条款属于效力性强制性规定。其立法目的不仅在于规范选聘程序，更在于防范建设单位与物业服务企业之间可能发生的利益输送，切实保障业主的知情权、参与权与选择权；而规避招投标的行为实质上损害了市场竞争的公平性，违反了效力性强制性规定，应当认定该行为无效。事实上，司法实践亦持相同立场。例如，山东省高级人民法院在（2020）鲁民申5097号民事裁定书（济南万佳物业管理有限公司与王立志物业服务合同纠纷案）中认定，《物业管理条例》第二十四条第二款系效力性强制性规定，违反该条款所订立的物业服务合同应属无效。该案具有较强的类案参考价值。

记者：前期物业服务合同被确认无效后，将引发哪些具体法律后果？其法律依据是什么？

王利明：合同无效将引发一系列法定后果，主要包括财产返还、过错赔偿及实际服务费用的合理结算。具体而言，民法典第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，物业服务企业已收取的费用若无合法依据，原则上应予返还；对于已提供且不可返还的服务，可参照市场价格折价补偿。同时，建设单位与物业服务企业如存在过错（如恶意串通、规避监管等），应就对方因此遭受的损失承担相应的赔偿责任。

记者：关于“住宅物业建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业”的强制性规定，是否存在法定例外情形？

王利明：是的，《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”该例外条款系对程序刚性要求的必要调适。法律要求采用招投标方式订约，是为了从程序上实行公平竞争，保障合同条款的公平合理。当然，从根本上说，也是为了维护业主利益。但在投标人少于3个、住宅规模也较小的情形下，不仅无法形成有效的竞争，反而可能增加订约成本，影响订约效率。此时，通过协议方式订立物业服务合同，在效率和成本方面更有优势。同时，此种情形下物业服务合同的订立也需要物业主管部门的批准，这可以防止暗箱操作，保障业主合法权益。

记者：“住宅规模较小”在实务中如何界定？

王利明：国家层面未作统一量化标准，授权地方根据实际情况细化。例如，《北京市物业管理办法》实施细则明确，“住宅规模较小”一般指总建筑面积不超过五万平方米；《广东省物业管理条例》实施指引则结合户数（如少于200户）与面积双重标准予以认定。各地具体适用均须以省级或设区的市级人民政府房地产行政主管部门发布的规范性文件为准，并报上级主管部门备案。

记者：物业服务合同被确认无效后，如何准确适用财产返还与折价补偿规则？

王利明：物业服务合同无效后的财产处理，须严格遵循民法典第一百五十七条确立的“恢复原状—折价补偿—过错赔偿”三项规则。具体适用应结合服务行为的持续性、不可返还性及实际履行情况综合判断：第一，已提供服务的费用应当结算。物业服务具有持续性、劳务性与结果非有形性特征。合同无效后，已实际履行的服务内容无法实际返还。如业主应就物业服务企业已提供的保洁、安保、共用设施设备维护等实质性服务，不能像物品那样返还，但应当参照服务市场的价格支付合理对价，这就是说，要参照市场价格折价补偿。法院在确定折价补偿金额时，需要综合考量同类区域物业服务的市场价格水平、服务频次与质量、业主实际受益程度及履约期间等因素，确定较为客观、公平、合理的补偿数额。第二，业主预付费用应当返还。若业主已提前支付全部或部分服务费用，但物业服务合同被确认无效时服务尚未完成，物业服务企业如无合法依据，则应退还尚未对应实际服务的剩余款项；当然，在具体结算时，业主可主张就已发生之合理服务成本予以结算，超出该合理范围的预付款项，其也有权主张返还。第三，共有收益也应当返还。物业服务企业利用小区共有部分从事经营活动（如出租地面停车位、利用公共墙面作广告等）所获收益，依法属于全体业主共有而非由物业服务企业所有。合同无效后，物业服务企业无权继续占有、使用该收益，相关收益应全额返还全体业主，或依《物业管理条例》第五十九条之规定，优先用于共用部位与共用设施设备的维修、养护；结余部分须经业主大会决定如何利用。

记者：物业服务企业能否将全部物业服务转委托给其他主体？

王利明：在合同被认定无效以前，法律严格禁止将全部物业服务转委托给其他主体。民法典第九百四十一条第二款明确规定：“物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”《物业管理条例》第五十九条进一步设定了物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的行政责任。在合同被宣告无效以后，物业服务企业与业主之间已经不存在任何合同关系，更没有管理权限，因此，其没有权利将全部物业服务企业转委托给他人。在此情形下，即便发生了转委托，也是无效的。